不動産売却の流れとポイント

Point

不動産の売却は人生の中で何度もあるわけではなく、
初めて不動産売却をお考えの方は疑問や不明な点がたくさんあることと思います。
「最初になにをしたらいいかわからない」という方は、まずは不動産売却の大まかな流れを知ることが大切です。
ATENAでは、不動産のプロフェッショナルがあなたの不動産売却をサポートいたします。
まずは不動産売却の流れを知り、無料査定から始めましょう。

仲介による売却の流れ

STEP1. 相場を知る

不動産売却を検討し始めたら、まずは相場を知ることが大切です。
不動産情報サイトやチラシ、住宅情報誌などで売却を考えている不動産に近い条件（エリア、間取り、築年数など）の物件を探し、相場を調べます。
さらに、複数の不動産に机上査定を依頼すると、より明確な相場を知ることができます。
相場を知ることで適正な希望売却価格が見えてきます。

STEP2. 不動産会社を選ぶ

机上査定を依頼した不動産会社から何社かピックアップし、不動産会社を選んでいきます。実績のある不動産会社なのか、担当者との相性、人柄、知識や経験などから自分に合う不動産会社を選びます。

不動産会社を選ぶポイント

STEP3. 現地査定を行う

ピックアップした不動産会社に現地調査を伴う訪問査定を依頼します。
机上査定は相場を知るためには有効ですが、現地を確認しないため、実際の金額とは大きな差が出てしまう場合があります。より具体的な金額を知るために必ず現地査定を実施しましょう。

STEP4. 媒介契約を結ぶ

不動産会社とのやり取りの中で、査定金額はもちろん、その他の条件や売主様の考え方などから条件に合う会社を選び、媒介契約を結びます。
契約形態には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。どの方法を選択するかで1社に絞るのか、複数社に依頼するのかが決定されます。

媒介契約について

STEP5. 販売活動を始める

媒介契約を結んだ不動産会社が、インターネットや住宅情報誌、チラシなどを活用しながら販売活動を始めます。
購入希望者の希望条件や価格の交渉も行います。
購入希望者が現れれば、物件の内覧をする場合があります。あらかじめ、整理整頓などの印象を良くするための準備をしておくと良いでしょう。

STEP6. 売買契約を結ぶ

買い手が決まったら売買契約を締結します。
販売価格、支払い条件、設備・備品に関する項目などを契約日までに決定しておき、契約日の当日は、売主・買主・不動産会社の三者でそれを確認します。
トラブルを防ぐために売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。売買契約書は不動産会社と相談して作成します。

STEP7. 不動産を引き渡す

抵当権抹消登記や所有権移転登記など、各種手続きを行い、不動産を引き渡します。
鍵や必要書類を引き渡して不動産の売却が完了します。

引渡しまでの準備

不動産会社を選ぶポイント

不動産会社を選ぶうえで、最も大切なのは「信頼できる不動産会社を選択すること」です。
では「信頼できる不動産会社」とはどんな会社なのでしょうか。
どの不動産会社もまずは査定を勧めてくると思います。査定は無料の場合がほとんどなので、実際に複数の会社に査定を依頼してみると良いでしょう。
各社で査定価格が同じになることはありませんので、その違いや査定価格の根拠について説明を求めてみることがポイントとなります。売主の利益のためにどれだけ親身なってくれるかを感じ取ることができると思います。
「大手だから安心だろう」「査定価格が一番高かったから」など、安易な理由で決めてしまうのはあまりおすすめできません。
会社としての理念や営業担当者の人柄・相性などから、信頼できると思った不動産会社にお願いすることが、不動産売却を成功させるポイントとなります。

媒介契約について

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他社への仲介依頼	×	×	○
自分で見つけた相手との直接契約	×	○	○
契約の有効期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	制限なし
指定流通機構「レインズ」への登録	契約締結日から5日以内	契約締結日から7日以内	任意
販売活動の報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	任意

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の場合は、販売活動ができるのは依頼した1社だけであるため、積極的に販売活動を行ってもらえる可能性が高くなることがメリットとなります。また、定期的な販売活動の報告義務があるため、安心感が得られます。半面、依頼した不動産会社への依存度が高くなるため、会社選びには慎重にならなければいけません。「一般媒介契約」は複数の不動産会社への依頼が可能なため、幅広い販売活動を行うことができることがメリットです。しかし、不動産会社が成功報酬を受けられる可能性が低く、販売活動に消極的だったり、販売活動の報告義務がないため、充分なフィードバックが受けられない可能性もあります。

これらを踏まえたうえで自分に合った方法を選択することが大切です。

引渡しまでの準備

引渡しをスムーズに進めるために様々な準備を行っておくことが大切です。
売主が用意しなければならない書面もあり、不備があると契約書で約束した期日に引渡しができなくなってしまう場合もあるので注意が必要です。
抵当権抹消登記や所有権移転登記などの手続きや最終的な現地の確認など、スムーズに引渡しが行えるよう、不動産会社と確認をしながらしっかりと準備をします。

抵当権抹消登記	売却物件に抵当権が設定されている場合は、残債を確認し、全額返済によって抵当権を抹消する必要があります。
所有権移転登記	所有権を売主名義から買主名義に変更するための所有権移転登記を行います。売主側で用意する書面があるので、漏れのないように準備します。書類に不備があると契約書の期日に所有権移転登記が行えなくなってしまうため、注意が必要です。
土地の実測境界確認	隣地所有者立会いのもと、土地家屋調査士に依頼して土地の実測や境界の確認を行います。境界が分かりにくかったり境界から越境しているものがあったりすると境界確認が難しくなるため、早めに動くようにしましょう。
現地確認	引渡し前に、売主・買主・不動産会社が立会い、現地確認を行います。隣地との境界や付帯設備の引継ぎ・修復箇所の確認など、後にトラブルとならないよう、契約条項を確認します。
引越し	売主は原則として、引渡しまでに退去します。賃貸中の物件で退去が条件となっている場合は、賃借人や管理会社と調整し、退去日が遅れないように注意が必要です。
その他	固定資産税・都市計画税などの公租公課、公共料金、管理費などの清算、鍵や買主に引き渡す書類など、不動産会社に確認し、漏れがないように準備します。

お問い合わせ先

本社：0120-59-1780
兵庫営業所：0120-920-691

本社：　〒651-1131 兵庫県神戸市北区北五葉１丁目3-15
兵庫営業所：〒652-0803 兵庫県神戸市兵庫区大開通7丁目5-13
大阪支店：〒550-0015　大阪府大阪市西区南堀江1丁目11-9-603

メールでのお問い合わせはこちら